上市银行集体楼市“买买买” 资产原值迫近万亿元

时间:2019-07-10 来源: 旅游
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上市银行集体房地产市场“买,买,买”资产原值接近1万亿元

“证券日报”/张伟

虽然商业银行的“生活和收入”时代已经过去,但其强劲的利润量仍支持其2018年房地产市场的“买入和买入”。

据《证券日报》记者独家统计,从目前披露的18家A股上市银行年报来看,截至去年底,相关上市银行自有“住房相关固定资产”(包括住房)和建筑物,在建工程和房屋装修的原值接近9000亿元,净值超过6000亿元。

鉴于有超过10家银行尚未披露年报,根据2017年年报,这些上市银行的“住房固定资产”原值可能超过700亿元至1000亿元。换句话说,所有A股上市银行的“住房固定资产”总值接近1万亿元,保守估计市值超过8万亿元。

上市银行继续“蹲”

去年新增购买额超过150亿元

去年,全国许多城市都“冷淡”,但这并不意味着没有当地的“升温”数据。

《证券日报》记者注意到,商业银行的利润指标超过1亿元人民币,甚至数千亿美元,仍然依靠2018年强劲的现金流“抵押贷款”,而且都是固定资产供自己使用。

《证券日报》记者研究了已披露的A股上市银行的18份年度报告。大多数银行在2018年新增房屋和建筑物,总购买规模超过150亿元;只有2家银行拥有原始资产。价值没有变化,一些银行已转让(或转让)投资房地产。其中,一家国有大银行仅增加资产超过54亿元;另一家国有大银行增资超过35亿元;五家银行增资超过10亿元。

除了新房和建筑外,大多数银行去年都在建设大量与住房有关的项目。根据2018年股份制银行的年度报告,该银行去年在建的工程包括六个新的分支机构。截至年底,大部分在建项目已转入住房和建筑类别的固定资产。

另一家股份制银行也表示,该银行的长期资产预付款从2017年底的105亿美元上升至108亿美元,这主要是由于集团支付购买或建造办公楼的预付款。

当然,并非所有银行都痴迷于“闺房”,有些银行选择“进出”。

2018年,国有银行购买房屋和建筑物35.32亿元,出售(处置)同类资产31亿元。换句话说,虽然与住房相关的固定资产有所增加,但更像是一种优化。

折旧率约为30%

“建筑年龄”平均超过10年

如上所述,上市银行固定资产原值近1万亿元左右,账面净值约7000亿元,差异较大。这是因为根据有关规定,大多数银行的固定资产都与住房有关。成本用作初始值并以特定速度折旧。现行的年折旧率介于2%至7%之间,更多银行接受约4%的折旧率。当然,还有一些银行将年度折旧率上限设定为非常宽的接近20%。如果折旧基于上限,则上市银行的固定资产可以在账面上“消失”五年。

在国家重大行为的情况下,截至2018年底,该建筑物的原值为1511亿元,累计折旧为609亿元。该银行建筑物和建筑物固定资产的年折旧率定为1.94%-20%,累计折旧率接近40%。

应该指出的是,工农业四大银行建设的核算方法有所不同。由于上市前进行了大规模的财务重组和注资,部分固定资产按重组时的评估价值入账。例如,一些国有大银行在2018年年度报告中做出了类似的声明。 “固定资产最初按成本计量,并考虑预期放弃成本的影响。为本行股权制度重组而评估的固定资产由财政部确认。随后的评估值用作账面价值。固定资产在达到固定使用状态的下个月的使用寿命内折旧。然而,即使按照晚市农业银行的上市时间,四家主要银行的固定资产评估自记录以来已超过九年。

以股份制银行为例,截至2018年底,该建筑物的成本或估算值为219亿元,在建工程近13亿元,总折旧52亿元。该银行建筑物和建筑物固定资产的年折旧率定为3%,累计折旧率约为24%。考虑到近年来资产的持续增长和房价的影响,该银行的大部分资产显然是在10年前分配的。

据记者统计,部分大中型上市银行的累计折旧率(若干大中型上市银行的累计折旧/当期成本)约为30%。其中,旧上市银行个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%。即使对于折旧率较低的上市银行,本书中固定资产的价值目前比原值低20%。近年来,新上市的城市商业银行目前的折旧率较低,但由于规模较小,对行业平均水平的影响几乎可以忽略不计。

即使累计折旧率超过30%的更常见估计,相关资产的折旧期已超过10年。

保守的市场价格约为8万亿元人民币

“计算”时间窗口打开

即使是数万亿元的原始价值肯定远远超过这些固定资产的全部价值。 2016年,有12家公司通过出售两套学区住房而获得16次上市公司。

近年来,监管部门加强了对房地产市场的宏观调控,强调了“无房居住”的原则。然而,在过去10年中,在经济快速发展,供需关系转换和通货膨胀的共同影响下,房价已经上涨了好几倍。因此,即使房价在未来进入稳定期甚至小幅震荡区间,上市银行固定资产的公允价值也是原值的几倍。如果根据10年的10年增长计算,其市值很可能达到10万亿元;即使保守估计房地产市场价格上涨,其总市值也可超过8万亿元。

当然,对于上市银行来说,绝大多数购买都是为了自己使用,或者可以理解为“替代只是需要”。 “我们的银行自己买了这栋楼,当时在银行内买房子方面存在很多争议。我没想到10年内房价涨幅超过15倍。“上市银行的前董事长曾经包括《证券日报》。许多媒体坦言,这位资深银行家也拒绝投资房地产市场。据《证券日报》记者以前的统计数据显示,上市银行购买固定资产最受欢迎的年份是2008年和2009年。这两年恰逢国际金融危机,国内房价经历了阶段性下滑。

由于上市银行的固定资产有自己的非投资性房地产,公允价值计量方法只能在固定资产转换为投资性房地产时使用。 看看更多

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